1 июля в России отменили программу льготной ипотеки. Жители всей страны, в том числе и красноярцы, лишились возможности оформить договор под 8% годовых. Теперь средний показатель составляет порядка 18%. Вероятно, рынок недвижимости ждёт большая встряска — людей пугает новая ставка, «подписаться» на которую готов далеко не каждый. Многие, предполагая падение спроса, задаются вопросом: «А может, и цены на жильё упадут?». Мы поговорили с застройщиками и экспертами по недвижимости, чтобы узнать, что станет с квартирным вопросом в Красноярске.
фото: unsplash.com
Кто не успел, тот опоздал
Программу льготной ипотеки ввели во время пандемии коронавирусной инфекции, чтобы поддержать строительную отрасль. Так, в 2020 году россияне получили возможность купить жильё под 6,5% годовых с первоначальным взносом в 20%. Разницу между ключевой и льготной ставкой банкам возмещал федеральный бюджет. В прошлом году ставка выросла до 8%, а взнос — до 30%, однако это популярности программы не снизило. Более того, с приближением отмены выгодного предложения люди стали всё чаще им пользоваться.
Всего, по данным аналитиков, за время действия программы было выдано порядка полутора миллионов кредитов на общую сумму в шесть триллионов рублей.
Желающие купить квартиру в растерянности. Люди не знают, чего ожидать от рынка недвижимости, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше немного подождать — а вдруг цены на новострой упадут.
Слово эксперта
Эксперт по недвижимости Евгений Стрелка рассказывает, что государственная программа взвинтила цены на недвижимость — за четыре года они сильно выросли. Так, на старте лимит по ипотеке составлял три миллиона, но с таким показателем большую трёх- или четырёхкомнатную квартиру было не купить из-за внушительного первоначального взноса. Тогда лимит подняли до шести миллионов, однако к завершению программы этих денег еле хватало на однокомнатную в более-менее приличном районе.
— Стоимость квартир оцениваю как высокое. «Первичка» по цене не должна превышать «вторичку», а именно этот феномен мы сейчас наблюдаем. Что касается новостроя, уровень спроса изменится — 100%. Поскольку при равных ипотечных программах цена вторичного жилья ниже, большая вероятность, что застройщики останутся без клиентов.
Многие компании отрицают факт оттока клиентов, но уже запускают различные акции совместно с банками и, думаю, по мере колебания спроса будут корректировать продажи. Также есть информация, что застройщики планируют предоставлять покупателям рассрочку, но с уверенностью об этом пока говорить нельзя.
Евгений Стрелка, эксперт по недвижимости
Евгений также отмечает, что, возможно, компаниям удастся держать среднюю ценовую планку. Это произойдёт в случае снижения объёмов ввода нового жилья.
Квартирный прогноз застройщиков
Немногие застройщики Красноярска взялись давать прогнозы. Толковать о будущем и говорить о том, при каких условиях цены на жильё могут снизиться, пока рано, считают в ряде компаний, однако намекают, что уже озаботились подготовкой выгодных предложений для клиентов.
Некоторые всё же согласились порассуждать о состоянии рынка недвижимости и динамике цен.
Вот, например, что говорят в компании «СМ.СИТИ».
— Отмена программы льготной ипотеки может привести к ценовым краткосрочным и среднесрочным колебаниям, однако со временем рынок недвижимости, несмотря на внешние изменения, адаптируется к новым условиям. Как показывает практика прошлых лет, например, 2008, 2014, 2020, 2022 годов, для стабилизации необходимо от трёх месяцев до года.
Александр Васильев, директор по маркетингу «СМ.СИТИ»
Единственное, что может сказаться на состоянии рынка — уровень предложения. Но в нашем городе за последние годы объёмы строительства не увеличились, а соответственно, предложение не превышает текущего и ожидаемого спроса.
— Анализируя уровень продаж, можно отметить, что за последние семь лет в целом количество покупателей оставалось относительно неизменным. Незначительные колебания наблюдались в связи с плавным ростом или замедлением покупательской активности в течение полугода, но это отражалось на продажах в последующих периодах, а не сиюминутно.
Александр Васильев, директор по маркетингу «СМ.СИТИ»
Также Александр отмечает, что напрямую от изменений, а в данном случае это отмена льготной ипотеки, спрос не зависит. Главный фактор его формирования — уровень базовой потребности людей в обновлении жилья или изменении жилищных условий. Кроме того, сказывается и платёжеспособность.
Тем не менее, в ближайшие месяцы компания ожидает заметное снижение спроса, но этот фактор, по словам Александра, будет компенсирован высокими продажами предыдущих периодов.
— Что касается цен, то сегодня индекс доступности жилья, который рассчитывается путём соотношения средней стоимости недвижимости и средней зарплаты, сопоставим с показателями последних двух лет. Если же смотреть в более отдалённое прошлое, то и здесь существенной разницы мы не увидим — последние 10 лет рынок недвижимости относительно стабилен. А с переходом на проектное финансирование он стал ещё более устойчивым.
Александр Васильев, директор по маркетингу «СМ.СИТИ»
В компании подчеркнули, что отмена ипотечной программы не скажется на строительстве. По крайней мере, не сразу. Дело в том, что возведение любого объекта — дома, жилого комплекса, микрорайона — история долгоиграющая. Проекты разрабатываются и реализуются не менее трёх лет.
Однако есть опасение, что себестоимость строительства вырастет за счёт затрат, не связанных с проведением строительных работ. Соответственно, и цены на жильё немного подрастут. Упасть же они могут в обратной ситуации — при снижении общей себестоимости строительства. Но сейчас предпосылок к этому нет.
— Вероятный сценарий динамики цен видится так: в краткосрочном периоде — незначительный рост цен, ниже уровня инфляции, в среднесрочном периоде — рост цен, опережающий инфляцию, в долгосрочном периоде — рост, соответствующий уровню инфляции.
Александр Васильев, директор по маркетингу «СМ.СИТИ»
Заместитель руководителя отдела продаж строительной компании «Сибиряк» Галина Чупина подтверждает мнение эксперта по недвижимости. Отменённая программа в течение четырёх лет была основным драйвером продаж, и в связи с увеличенным спросом стоимость квадратного метра в новостройках значительно выросла и даже обогнала вторичное жильё. Разрыв составлял от 15% до 40%. Однако в то время, когда ипотеку на «вторичку» можно было взять под 16-18%, новостройки предлагали под 6-8% — это и привлекало покупателей. Теперь, уверены в «Сибиряке», ситуация изменится.
— После отмены программ спрос на новостройки снизился, поскольку всем участникам рынка — покупателям, банкам, застройщикам — нужно время на адаптацию и создание новых механизмов сотрудничества.
Галина Чупина, заместитель руководителя отдела продаж строительной компании «Сибиряк»
Кроме того, падение спроса Галина связывает с «естественными причинами». Во-первых, летом всегда отмечается сезонное снижение, во-вторых, пик покупки жилья уже прошёл — максимальное количество сделок пришлось на май и июнь после новостей об отмене льгот.
Говоря о ценах, в «Сибиряке» подчёркивают, что на какое-то время завершение госпрограммы приостановит бурный рост цен, но не отменит его полностью.
— Максимально корректная стоимость жилья в новостройках сформировалась сейчас. И это с учётом всех экономических факторов: рост ставок по кредитам, инфляция, курс доллара, рост цен на материалы, логистику, оплата труда.
Снижения цен ожидать не стоит. Напоминаю, что с 2019 года застройщик возводит объекты с эскроу-счетами и проектным финансированием банков, которые выдают кредиты компаниям под рыночный процент, а он постоянно растёт. Влияние оказывает и рост цен на проектирование, технику и прочее.
Галина Чупина, заместитель руководителя отдела продаж строительной компании «Сибиряк»
К последствиям отмены льготной программы в «Сибиряке» уже подготовились. Компания разработала два варианта приобретения квартиры без ипотеки.
Первый — рассрочка платежа без переплаты с первоначальным взносом 20% и сроком на 6 месяцев. Этот вариант подойдёт тем, кто продаёт недвижимость или хранит средства на вкладах.
Второй — программа трейд-ин. Старую квартиру можно обменять на новую. Главное, чтобы обе были от «Сибиряка». Это предложение привлекательно ещё и тем, что клиенту не нужно тратить время на поиски покупателя своей квартиры.
В ГСК «Арбан» говорят, что для глубокого анализа рынка после отмены льготной программы прошло слишком мало времени, однако отмечают, что, по сравнению с ажиотажным спросом предыдущего месяца, в июле все застройщики будут наблюдать спад. Что касается цен, их снижения ожидать не стоит.
— Не стоит ждать резкого снижения стоимости квадратного метра в новостройке. Это обусловлено высокими затратами застройщиков на субсидирование ставки по ипотеке для покупателей нового жилья, а также увеличением себестоимости строительства из-за роста цен на материалы и комплектующие. Сегодня много компаний-поставщиков ушло с рынка, а оставшиеся поднимают ценовую планку из-за сложной логистики.
Елена Степанова, заместитель директора по продажам ГСК «АРБАН»
Снизиться цена может только при одном условии — в ГСК «АРБАН» солидарны с другими застройщиками — если снизится себестоимость строительства или обнулится кредитная нагрузка, которую несут застройщики на проектном финансировании.
— Стоимость квартир в наших строящихся проектах полностью адекватна статусу и атрибутам, которые получает будущий житель, ведь по сути, сейчас застройщики продают образ жизни, а не квадратные метры.
Елена Степанова, заместитель директора по продажам ГСК «АРБАН»
С точки зрения Елены, несмотря на отмену ипотеки с господдержкой, красноярцы и сегодня могут приобрести жильё на выгодных условиях, например, воспользоваться другими видами ипотеки. В ближайшее время новые условия семейной программы будут озвучены банками, и вполне возможно, появятся дополнительные ипотечные продукты для узкосегментированных групп населения.
Как купить квартиру выгодно
У красноярцев ещё осталось несколько способов приобрести жильё на выгодных условиях — воспользоваться семейной ипотекой, сельской ипотекой или IT-ипотекой.