Управляющая компания — коммерческая организация, которую собственники нанимают для того, чтобы их дом был под присмотром. УК должна оказывать услуги по управлению имуществом дома, следить за порядком и своевременной выдачей квитанций для оплаты «коммуналки».
Хорошая «управляшка» — как плечо верного друга: можно ни о чём не беспокоиться. Однако далеко не каждая компания добросовестно выполняет условия договора, а страдают от этого люди. Выход один — замена. Разбираемся, как понять, что УК не справляется, как от неё отказаться, и рассказываем, с чем можно столкнуться в процессе рокировки на примере одного дома.
Зачем нужна управляющая компания
В обязанности управляющей компании входит ремонт подъездов, лифтов, систем электро-, водоснабжения и отопления, устранение коммунальных аварий и их последствий, уборка подъездов и благоустройство прилегающей к дому территории, вывоз мусора, установка и введение в эксплуатацию счётчиков, обеспечение пожарной безопасности и многое другое. С полным перечнем услуг каждый собственник может ознакомиться, прочитав договор с УК или заглянув в ежемесячную квитанцию.
Какие услуги должна оказывать «управляшка», важно знать, ведь только так вы сможете контролировать, всё ли идёт по плану.
УК пора менять — как это понять
Кратко:
○ невыполнение работ;
○ некачественное обслуживание;
○ завышенная квартплата.
Задуматься о найме нового «коммунального покровителя» стоит, если в квитанции систематически отображаются услуги, которые по факту никто не оказывает; если УК обслуживает дом спустя рукава или необоснованно завышает ценник.
— Сменить управляющую компанию стоит, если действующая не исполняет свои обязательства по содержанию и текущему ремонту. Например, когда не убирают места общего пользования или дворы. Или же когда заявки населения игнорируются или исполняются с задержками, а при продолжительном периоде управления многоквартирным домом изменений в его внешнем или «интерьерном» подъездном облике не происходит: не меняются окна, тамбурные двери, а обшарпанные стены с каждым годом становятся только более мрачными.
Всё это — бездействие УК, в результате которого у жителей дома возникает резонный вопрос: «А за что мы вообще платим?».
Дмитрий Казимиров, юрист, заместитель директора УК «Согласие» по работе с населением
Возьмите договор, квитанцию, составьте список услуг, которые должна оказывать компания. Рядом с каждой запишите ваши претензии. По каждому недочёту подготовьте жалобу и направьте её в УК. Если там не реагируют, скооперируйтесь с соседями и смело обращайтесь в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру.
В результате у вас должна собраться кипа документов, подтверждающих неудовлетворительную работу «управляшки». И вот теперь можно приступать к замене.
Предупреждаем сразу: если решились, наберитесь терпения. Процесс это долгий и не всегда спокойный.
Дом на Красрабе
Историю замены управляющей компании рассказала председатель одного из домов на правобережье Красноярска. Там беда заключалась не только в проблемной УК, но и в «предводителе» собственников.
— В то время, когда мы подошли к смене УК, председателем была другая жительница дома. Юридически подкованная, она собирала документы и подписи, рассказывала жильцам, почему нам нужна другая компания и прочее. Она же ввела нас в первую управляющую компанию, благодаря которой дом обновился. Например, в подъездах появились пластиковые окна.
Позже первую УК мы заменили на «Тэрру», откуда потом пришлось выбираться с боем. На очередном собрании жильцов выяснилось, что наша УК на грани банкротства, для своих «подопечных» делать ничего не хочет. Об этом опять-таки рассказала действующая председатель дома, после чего пообещала разобраться в ситуации с неугодной «управляшкой», если её выберут председателем сразу трёх домов во дворе и за деньги. Она рассчитала сумму с квадратного метра, и вышло, что каждый из трёх домов должен выплачивать ей в месяц порядка 5-6 тысяч рублей.
Нина, председатель совета жилого дома
Соседские дома от услуг отказались, сославшись на то, что их вполне устраивает работа действующих УК. Жители дома Нины тоже воспротивились: «Она хочет собирать копейки с жителей дома, где выросла? Да ещё и „за так“, просто потому что председатель?».
— Сегодня такая практика распространённая, и наш дом остаётся одним из немногих, кто не платит председателю за то, что он председатель. Я вообще считаю кощунством этот денежный подход.
Нина, председатель совета жилого дома
На какое-то время дом остался будто бы бесхозным. «Тэрра» банкротилась и «чудила», тогдашняя председатель запустила процесс разбирательств с УК, но дальше стала бороться только за свои права.
Как выяснилось, почему-то лично от себя, а не от имени всего дома, девушка направила заявление в прокуратуру с требованием разобраться, почему обанкротившаяся компания продолжает начислять платежи за коммунальные услуги, и сделать ей перерасчёт. Узнав об этом, другие жильцы дома подумали: «Хорош председатель!» и за неимением другого варианта стали разбираться в вопросе.
Первой, кто выяснил, как отстоять деньги, стала Нина. Она тоже подала заявление в прокуратуру, а затем рассказала жителям, как это сделать.
В процессе коммунальной круговерти соседи стали звонить Нине с просьбой занять место главы.
— Я не люблю всю эту общественную канитель, потому что в связи со спецификой своей основной работы знаю её изнутри. Ни в коем случае я не хотела быть председателем. Но дом надо было спасать, ведь мы, по сути, оказались вообще без управляющей компании. Надо было как можно скорее искать новую.
На рынке компаний много, и почти все хотят с вами работать, ведь им это выгодно. В то время дело «Тэрры» вызвало большой резонанс, и ни для кого не было секретом, что дома, находившиеся под её управлением, ищут новые УК. Фирмы стали обращаться к нам сами — предлагать услуги, в красках описывать свою «хорошесть» и выдавать готовые расчёты — сколько и за что мы должны будем им платить.
Повышенные платежи за «посредничество» не устраивали. Мы хотели по-старому — напрямую платить за воду, электричество и прочее.
Нина, председатель совета жилого дома
Спустя некоторое время нужная компания нашлась. Её представители встретились с жильцами, охотно пошли на условия дома. Осталось только соблюсти формальности и подготовить документы.
— Для созыва собрания нужно не позднее, чем за десять дней до его проведения, разместить соответствующее объявление с вопросами повестки, сведениями об инициаторах, сроках, месте и форме проведения.
Форма может быть очная, заочная, очно-заочная с использованием информационной системы. Самая популярная — последняя. Дело в том, что во время проведения очной части собрания, когда в назначенном месте собираются жители дома, информация доносится массово. Как правило, представители УК тоже присутствуют на собрании и в случае возникновения «острых» вопросов могут дать ответы.
После проведения очной части жителям раздаются бланки для голосования, и каждый собственник решает, хочет он сменить управляющую компанию или остаться с прежней.
Дмитрий Казимиров, юрист, заместитель директора УК «Согласие» по работе с населением
○ В течение пяти дней сообщите представителям действующей УК, что вы собираетесь от неё отказаться. Предоставьте уведомление и копию итогового протокола общего собрания.
○ В течение пяти дней направьте в государственную жилищную инспекцию оригинал протокола общего собрания и принятого решения, реестр собственников жилых помещений дома, реестр уведомления собственников о проведении собрания, оригинал бланков голосования, реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
○ Копии протоколов собрания направьте в новую управляющую компанию.
○ Подписание договора. Новая УК подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Битвы с «управляшками»
По словам Дмитрия, случается, что действующая компания не может или, скорее, не хочет добровольно передать дом в управление вновь избранной УК, ведь это сулит как финансовые, так и репутационные потери. Ведь жители думают: «Если соседний дом от действующей УК ушёл, значит, там всё плохо и тоже надо уходить».
— Нередки случаи, когда УК, которая не смогла убедить жителей дома не расторгать с ней договор, прибегает к незаконным методам. Например, в одном из домов по улице 60 лет Октября жители устали от бездействия УК и решили перейти в другую. Долго они рассматривали предложения от заинтересованных организаций, проводили собрания, обходили жителей, собирали подписи, и, когда избранная компания подала документы на проверку в жилищную инспекцию, ожидали результатов. Но внезапно, в ходе рассмотрения документов о собрании, в инспекцию поступил аналогичный пакет от действующей УК — будто жители решили остаться с ними.
Дмитрий Казимиров, юрист, заместитель директора УК «Согласие» по работе с населением
Самое неприятное, по словам юриста, заключается в том, что о проведении собрания большинство жильцов порой даже не подозревают. Люди узнают о «своём желании остаться с прежней УК», только когда жилищная инспекция уже рассмотрела документы и вынуждена по требованию закона отказать в переходе в новую компанию.
Чтобы опровергнуть результаты поддельного собрания, жителям приходится доказывать своё «неучастие» в нём. Сделать это можно двумя способами:
○ обратиться в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту подделки документов;
○ подать иск в суд.
Оба пути требуют значительных временных и моральных затрат. Процедуры могут растянуться на месяцы и даже годы, а это истощает нервы и силы жителей.
— Кто-то из жильцов сдаётся и мирится с «захватом» дома. В некоторых случаях даже наличие доказательств подлога не гарантирует успеха в суде. Там могут не признать решение собрания недействительным, даже если документы оформлены поддельными протоколами. Это ещё больше усложняет ситуацию и делает судебные разбирательства малопривлекательными для обычных жителей. К тому же нанять квалифицированного юриста, который бы помог составить иск и грамотно изложить его основания, стоит дорого. Не у всех есть возможность оплатить такие услуги, поэтому многие предпочитают не ввязываться в судебные тяжбы.
Дмитрий Казимиров, юрист, заместитель директора УК «Согласие» по работе с населением
Продолжение истории
Подобная ситуация произошла и в доме на Красрабе.
— По всем правилам были подготовлены листы согласия для каждого собственника. Чтобы перейти в новую УК, требовалось не менее пятидесяти процентов подписей «за». Когда голоса были собраны, и жильцы спокойно выдохнули, внезапный привет прилетел от бывшей управляющей компании.
Вскрылось, что «Тэрра» в ходе разбирательств с правоохранителями сделала подложные документы с подписями жильцов — якобы мы остаёмся в их ведении. Из-за этого переход в новую компанию затянулся, ведь состоять сразу в двух нельзя. Продолжалось это, пока полиция вела расследование — собирала образцы подписей, чтобы сравнить их с подделанными «Тэррой» и доказать, что документы недействительны.
Нина, председатель совета жилого дома
Дмитрий Казимиров отмечает, что борьба с управляющими компаниями требует не только времени и усилий, но и определённых знаний в области права. Жители вынуждены самостоятельно разбираться с юридическими нюансами или искать помощи специалистов, что не всегда позволяют финансовые возможности. В таких ситуациях, по мнению юриста, важно не терять надежду, бороться и продолжать доказывать недобросовестное отношение к людям со стороны УК, которые расценивают жителей только как источник выручки.
Жители дома на проспекте имени газеты «Красноярский рабочий» боролись до конца. В результате разбирательств всё-таки удалось перейти под управление новой компании. Ещё спустя пару месяцев закончились суды со старой «управляшкой», и всем жильцам сделали перерасчёт по коммуналке.
— Сейчас меня полностью устраивает наша управляющая компания, за исключением одного момента с подмесом воды. Эту проблему не могут решить уже много месяцев. В остальном же УК довольно коммуникабельная и отзывчивая — благодаря им мне не приходится заниматься бюрократией, если нужно что-то исправить или заменить. Я просто звоню и говорю: «Надо подрезать деревья». Они готовят необходимые документы, приезжают и производят работы.
Нина, председатель совета жилого дома
Правда, проблема, по словам Нины, всё же есть. Это отсутствие возможности привести в порядок весь двор. Дело в том, что площадку огибают три дома, и у каждого своя управляющая компания со своей подведомственной территорией. Чтобы произвести полноценную работу по благоустройству, надо объединять усилия и согласовывать действия. Процесс этот долгий и трудоёмкий.
— В целом могу сказать, что каждый переход в новую управляющую компанию оборачивался для наших жильцов потерей денег. На счетах УК были накоплены средства, которые можно было вложить в благоустройство. Однако компания банкротилась, а вместе с ней и счета.
Нина, председатель совета жилого дома
фото unsplash.com